NestWorth · 租房还是买房？先把账算明白

① 房屋与持有

房屋类型

房屋总价（¥）

建筑面积（㎡）

购房套数

装修成本（软装+家电等，¥）

所在城市

② 贷款

首付比例（%）

贷款年限（年）

还款方式

贷款方式

商贷年利率（%）

—

利率取值

公积金年利率（%）

—

③ 市场数据

房价年涨幅

—

租金年涨幅

—

持有年限（年）30

④ 投资回报

回报来源

投资年化回报（%）3.3

租房每月省下的钱

⑤ 租金与成本

当前月租（¥）

物业费（元/㎡/月）

租客是否另付物业费

重置为默认参数

买房资产（持有期满）

—

租房资产

—

净差额（买房−租房）

—

数字明细

交易税费与装修

资产走势：买房 vs 租房

买房净资产租房净资产竖虚线 = 打平年份

盈亏平衡：房价年涨幅落在哪一段，谁赢

资金去向（持有期内累计）

数据来源与口径

房价同比：国家统计局《2026年8月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》（2026-09-15 发布），新建商品住宅 / 二手住宅「同比」指数，70 城全部收录，城市选择器内逐城标注，按所选房屋类型取用；「全国默认」为 70 城算术均值（新建 −3.29%、二手 −5.13%）。
租金水平与同比：中指研究院《50城住宅租赁价格指数》（2026年9月），50 城住宅平均租金 33.97 元/㎡·月，同比 −2.23%。已收录城市（北京/上海/广州/深圳/成都/杭州/武汉）在切换城市时按「均价 × 面积」带入月租参考值，可直接改写。
情景合成：年涨幅 = 当期官方同比 × 40% + 城市长期中枢 × 60%。单年同比是周期读数，直接线性外推 30 年会失真，故与长期中枢加权；长期中枢按城市能级设定（一线 2.2% / 新一线 1.8% / 二线 1.3% / 三线 0.9%，租金 2.4%/2.2%/2.0%/1.8%）。
利率：5年期以上 LPR 3.5%（2026-10-13 报价）；首套商贷主流 3.00%–3.45%、二套 3.20%–3.65%，各城市加减点不同；公积金全国统一，首套 5年以上 2.60% / 5年以下 2.10%，二套 3.075% / 2.525%。以银行批复为准。
投资回报：近10年含分红年化（沪深300 3.3% / 中证红利 7.9% / 标普500 13.9%），历史不代表未来。按年复利结算，当年逐月投入的结余当年不计息。
税费（按政策库自动判定）：契税按「套数 × 面积档位」——首套 ≤140㎡ 1% / >140㎡ 1.5%，二套 ≤140㎡ 1% / >140㎡ 2%，三套及以上统一 3%（不享受面积优惠，个别省份 4%–5% 以当地为准）；二手房增值税及附加按卖方持有年限——不满2年 5.6%（增值税5%＋附加0.6%，全额），满2年免征；二手房个税——满五唯一免征，其他按成交价 1% 核定（或差额20%）。二手房卖方税费默认按「净价成交、买方承担」计入，可切换为卖方承担。维修基金全国按 2% 预设（各地 1%–3%）、中介费按城市预设且仅二手房收取（新房直购无中介费）；装修成本由用户填写。三套及以上多数城市停贷，默认按全款测算。
三套及以上契税（按省差异）：契税法定税率由省级人大常委会在 3%–5% 确定（国家税务总局口径）——27 个省区市为 3%；湖南 4%（长沙/岳阳/常德）；河北、辽宁两档（个人购买普通住房 ≤144㎡ 3%、非普通住房 4%，石家庄/唐山/秦皇岛、沈阳/大连/丹东/锦州）；河南住房权属转移 3%（郑州/洛阳/平顶山）。三套及以上不享受 140㎡优惠档，按上述法定税率征收。
购房优惠政策：地方补贴/贴息逐城沉淀于 nw_subsidy 表（含城市、类型、计算口径、有效期、来源链接、采集日期），并按 nw_subsidy_city_status 记录 70 城采集状态。当前已收录 — 城的现行政策（上海/广州/南京/成都/武汉/苏州/西安/重庆/济南/大连/南宁/长沙等），补贴单独列示、不自动抵扣——资格、名额与申领时限需以当地住建部门为准。
数据源与更新：全部沉淀在本地 SQLite 库 db/nestworth.db（nw_city_market 城市月度行情、nw_tax_deed 契税档位（含城市差异）、nw_tax_secondhand 二手税费规则、nw_city_fee 城市费率、nw_subsidy 购房优惠、nw_subsidy_city_status 补贴采集状态、nw_policy_version 政策版本）。政府发布新数据后用 python tools/nwdb.py update-city 入库、export 同步页面，无需改代码。政策版本 —。
物业费：买房方按月支付「物业费单价 × 面积」；租房方默认租客另付（与买房同口径），可切换为「房东已含在租金」——多数城市整租由房东承担，按实际情况切换。
投资口径（每月省下的钱）：每月省下 = 买房月支出（月供＋物业费）− 租房月支出（月租＋物业费）。①当日常开销花掉：不计入资产，租房方只算首付＋税费增值（默认）；②省下的钱全投资：每月攒下、每年末并入账户按年计息；③每月定投：租房方按你填的固定金额定投（按填写金额执行、不按"省下多少"封顶，相当于房租之外额外拿出的钱），买房方不做额外投资；④扣掉已花开销：两边都把已花的住房成本（买房＝利息＋物业费，租房＝房租＋物业费）从资产里扣掉，比"真正攒下多少"。

NestWorth 仅提供测算框架（不含卖房变现与资本利得税），未考虑居住体验、流动性、政策变动及个体差异，不构成投资建议。
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